Wir star­ten eine neue Bei­trags­rei­he auf dem CIVIS-Blog: „Impul­se für die Zwan­zi­ger“. Dar­in möch­ten wir Anre­gun­gen für die Uni­ons­po­li­tik im neu­en Jahr­zehnt prä­sen­tie­ren. Den Auf­takt machen wir mit einem Bei­trag aus eige­ner Feder. Die CIVIS-Redak­ti­on meint: Wir brau­chen einen ideo­lo­gie­frei­en Aus­gleich der nur schein­bar wider­strei­ten­den Inter­es­sen für einen gesun­den Wohn­raum­markt in deut­schen Groß­städ­ten.

Wer in den letz­ten Jah­ren in einer deut­schen Groß­stadt nach Wohn­raum – ob zur Mie­te oder zum Kauf – gesucht hat, der weiß, dass dies kein Ver­gnü­gen ist. In Ber­lin bei­spiels­wei­se hat sich die Durch­schnitts­mie­te von 2004 bis 2019 auf durch­schnitt­lich cir­ca 9,60 Euro pro Qua­drat­me­ter ver­dop­pelt, in Mün­chen sind Mie­ten mit mehr als 18 Euro pro Qua­drat­me­ter nicht mehr die Aus­nah­me, son­dern wer­den zur Regel. Selbst in „klei­ne­ren Groß­städ­ten“ wie Frei­burg und Heil­bronn lag die Durch­schnitts­mie­te im 4. Quar­tal 2019 bereits bei über 12 Euro. Die Ten­denz ist seit Jah­ren stei­gend.

Das wäre kein Pro­blem, wenn auch die Ein­kom­men in den jewei­li­gen Städ­ten pro­por­tio­nal hier­zu anstie­gen. Doch die soge­nann­te „30-Pro­zent-Miet­re­gel“, nach der eine wirt­schaft­li­che Mie­te nicht mehr als 30 Pro­zent des Net­to­ein­kom­mens eines Haus­hal­tes betra­gen soll­te, kann oft nicht mehr rea­li­siert wer­den: In Mün­chen, Ber­lin, Frank­furt und Ham­burg beträgt die Mie­te im Durch­schnitt zwi­schen 38 und 45 Pro­zent des Haus­halts­net­to­ein­kom­mens. Die Mie­ten wer­den also nicht nur infla­ti­ons­be­dingt teu­rer, son­dern die Gren­ze des­sen, was wirt­schaft­lich für einen Mie­ter ver­nünf­tig oder gar ertrag­bar ist, wird – jeden­falls in Groß­städ­ten – zuneh­mend über­schrit­ten. Nicht weni­ge Öko­no­men erwar­ten, dass die Wohn­kos­ten auf län­ge­re Sicht schnel­ler stei­gen könn­ten als das Ein­kom­men.

Alle eint der Wunsch nach indi­vi­du­ell bezahl­ba­rem Wohn­raum – und ins­ge­samt einem gemä­ßig­ten Immo­bi­li­en­markt. Das soll­te auch im Inter­es­se von Ver­mie­tern und Inves­to­ren sein. Auch wenn die rasant stei­gen­den Mie­ten und Immo­bi­li­en­prei­se kurz­fris­tig zu sehr lukra­ti­ven Ren­di­ten füh­ren, soll­ten wir spä­tes­tens seit 2008 gelernt haben, dass Bla­sen im Immo­bi­li­en­sek­tor am Ende Mie­tern, Ver­mie­tern, Inves­to­ren und Ban­ken scha­den! Die jün­ge­ren Preis­ent­wick­lun­gen sind im Übri­gen nicht nur eine Fol­ge der Nied­rig­zins­po­li­tik, weil Inves­to­ren Alter­na­ti­ven zu Anlei­hen suchen, son­dern mit­tel­bar auch eine Fol­ge staat­li­cher finan­zi­el­ler Unter­stüt­zun­gen für Haus­bau­en­de; des­sen soll­te man sich zumin­dest bewusst sein. Neben den öko­no­mi­schen Risi­ken ber­gen dys­funk­tio­na­le Immo­bi­li­en­märk­te auch poli­ti­sche Gefah­ren: Die Unter­stüt­zung für popu­lis­ti­sche Par­tei­en wächst dort, wo Wohn­raum in Groß­städ­ten nicht mehr bezahl­bar ist und Mie­ter gezwun­gen sind, in „zurück­ge­las­se­ne“, häu­fig struk­tur­schwa­che Regio­nen aus­zu­wei­chen.

Die Auf­ga­be, bezahl­ba­ren Wohn­raum zu schaf­fen, ist aus unse­rer Sicht ein klas­si­scher Anwen­dungs­fall der sozia­len Markt­wirt­schaft. Der Staat besitzt gegen­über sei­nen Bür­ge­rin­nen und Bür­gern eine Für­sor­ge­pflicht in Bezug auf bezahl­ba­ren Wohn­raum. Ver­fas­sungs­recht­lich gebie­tet das das Sozi­al­staats­prin­zip. Es kann gesell­schaft­lich nicht gewollt sein, dass Kran­ken­pfle­ger oder Feu­er­wehr­leu­te täg­lich andert­halb Stun­den zu ihrer Arbeits­stät­te im Stadt­zen­trum anrei­sen müs­sen. Denn auch wenn fak­tisch und finan­zi­ell nicht jeder Bewoh­ner einer Stadt in deren Zen­trum woh­nen kann, gibt es im Rah­men des gesell­schaft­li­chen Zusam­men­halts und des sozi­al­ver­träg­li­chen Mit­ein­an­ders Gren­zen für zumut­ba­re Arbeits­we­ge. Es kann daher nicht allein aus­rei­chen, wenn Woh­nun­gen am unters­ten Ende der Preis­ska­la, in schlech­tem Zustand und schlech­ter Lage, güns­ti­ger wer­den.

Das Pro­blem des bezahl­ba­ren Wohn­raums ent­springt zunächst auf der Nach­fra­ge­sei­te des Wohn­mark­tes. Nicht der Anstieg der Gesamt­be­völ­ke­rung in Deutsch­land auf über 83 Mil­lio­nen bil­det den Grund für den Anstieg der Mie­ten. Die­ser liegt vor­nehm­lich in der soge­nann­ten „Land­flucht“, dem ver­mehr­ten Zuzug der Bevöl­ke­rung aus länd­li­chen Regio­nen in die Bal­lungs­räu­me. Die Ursa­chen­ana­ly­se die­ser spe­zi­el­len Ent­wick­lung muss an die­ser Stel­le außen vor blei­ben. Posi­tiv zu ver­mer­ken ist, dass der Zuzug in die Groß­städ­te zuletzt zumin­dest leicht abge­nom­men hat. Wir fra­gen uns: Wie sind die stei­gen­den Mie­ten in den Griff zu bekom­men?

Ein rein markt­wirt­schaft­li­cher Ansatz, dass allei­ne der Markt durch Ange­bot und Nach­fra­ge die Mie­ten regelt und kei­ner­lei poli­ti­sche Maß­nah­men ergrif­fen wer­den, erscheint mit Blick auf die aktu­el­len Ent­wick­lun­gen wenig erfolg­ver­spre­chend. Der Woh­nungs­markt ist unelas­tisch, d.h. die stei­gen­de Nach­fra­ge führt weder unmit­tel­bar noch zwin­gend über­haupt zu einem höhe­ren Wohn­an­ge­bot. Viel­mehr stei­gen die Mie­ten. Inso­fern sind Ein­grif­fe in den Markt grund­sätz­lich von Nöten.

Ein Zuzugs­ver­bot, wie es der ehe­ma­li­ge Bezirks­stadt­rat für den Ber­li­ner Bezirk Mar­zahn-Hel­lers­dorf, Chris­ti­an Gräff, unlängst for­der­te, wider­sprä­che jedem frei­heit­li­chem Emp­fin­den. Auch soll­ten weder gesetz­lich gere­gel­te Mie­ten noch post-sozia­lis­ti­sche Ent­eig­nungs­phan­ta­si­en als ver­meint­li­che Heil­mit­tel her­an­ge­zo­gen wer­den. Mie­ten­de­ckel mögen kurz­fris­ti­ge Lin­de­run­gen her­bei­füh­ren, mit­tel­fris­tig lösen sie die Pro­ble­me jedoch nicht; eher ver­schär­fen Mie­ten­de­ckel gar man­che Pro­ble­me, weil Neu­in­ves­ti­tio­nen und Moder­ni­sie­run­gen des Haus­be­stands aus­blei­ben. Die­je­ni­gen, die Geld für not­wen­di­ge Inves­ti­tio­nen in den Immo­bi­li­en­markt zur Ver­fü­gung stel­len, dür­fen nicht nur im Hin­blick auf immer wich­ti­ger wer­den­de kli­ma­freund­li­che Sanie­rungs­maß­nah­men durch über­mä­ßi­ge Regu­lie­run­gen abge­schreckt wer­den. Wie wich­tig Inves­ti­tio­nen in den Immo­bi­li­en­markt sind, ist im Osten Deutsch­lands noch 30 Jah­re nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung und als Spät­fol­ge von 40 Jah­ren sozia­lis­ti­scher Bau­wei­se man­cher­orts zu spü­ren.

Die Lösung dürf­te daher in einer Mischung aus der För­de­rung der Ange­bots­sei­te, so dass mehr Wohn­raum geschaf­fen wird, und der Unter­stüt­zung bedürf­ti­ger Mie­ter lie­gen. Die Städ­te müs­sen drin­gend mehr Bau­flä­chen aus­wei­sen (wie kann es bei­spiels­wei­se sein, dass mit dem Tem­pel­ho­fer Feld mit­ten in Ber­lin eine 355 Hekt­ar gro­ße Flä­che nicht ein­mal zu Tei­len bebaut wer­den darf?) und bau­recht­li­che Hür­den ver­rin­gern, in Metro­pol­zen­tren muss wei­ter in die Höhe gebaut und Wohn­raum ins­ge­samt ver­dich­tet wer­den. Es muss natür­lich an den rich­ti­gen Stel­len gebaut wer­den. Trotz sin­ken­der Bevöl­ke­rungs­zah­len in länd­li­chen Regio­nen Fami­li­en­häu­ser zu bau­en, dürf­te wenig ziel­füh­rend sein. Über all das, und eine neue Lust am Bau­en, gera­de auch in Groß­städ­ten, muss öffent­lich gere­det wer­den. Und dar­über, wie Bau­en das Wohn­pro­blem lösen kann. Ein Bau­boom wür­de sich mit­tel­fris­tig auf das städ­ti­sche Erschei­nungs­bild aus­wir­ken, Bau­stel­len kön­nen zum öffent­li­chen Ärger­nis wer­den. Man soll­te daher erwä­gen, unmit­tel­bar Betrof­fe­ne ent­spre­chend zu ent­schä­di­gen. Dar­über hin­aus muss auch die Infra­struk­tur der­art aus­ge­baut wer­den, dass sich die Wege aus den Rand­ge­bie­ten in die Zen­tren ver­kür­ze. Als Unter­stüt­zungs­maß­nah­me für Mie­ter zu begrü­ßen ist die zum Jah­res­be­ginn 2020 erfolg­te Anhe­bung des Wohn­gel­des durch das Wohn­geld­stär­kungs­ge­setz. Rund 660.000 Haus­hal­te kön­nen staat­li­che Zuschüs­se zu ihren Mie­ten erhal­ten.

Von die­sen Maß­nah­men pro­fi­tie­ren die Mie­te­rin­nen und Mie­ter und der Woh­nungs­markt ins­ge­samt. Nur wenn wir alle Inter­es­sen berück­sich­ti­gen, kann das Pro­blem des bezahl­ba­ren Wohn­raums gelöst wer­den. Nach­hal­tig ist die Lösung dann, wenn die Ange­bots­sei­te des Immo­bi­li­en­mark­tes gestärkt wird. Dass das klappt, und wie, kön­nen wir in die­sem Som­mer bei den Olym­pi­schen Spie­len beob­ach­ten: Tokyo hat seit umfas­sen­den Bau­re­for­men in den 2000ern einen klei­nen Bau­boom erlebt, die Miet­ent­wick­lung seit­dem ver­läuft deut­lich posi­ti­ver als in euro­päi­schen Groß­städ­ten. Es ist Zeit, dass wir uns in Deutsch­land selbst die­ser Her­aus­for­de­rung olym­pi­scher Dimen­si­on stel­len.

 

Für den März-Bei­trag in der Rei­he “Impul­se für die Zwan­zi­ger” nomi­nie­ren wir Frau Ina Schar­ren­bach, Minis­te­rin für Hei­mat, Kom­mu­na­les, Bau und Gleich­stel­lung des Lan­des Nord­rhein-West­fa­len.

 

Foto: Maxi­mi­li­an König